農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)降低公攤率,提高得房率的技巧

?2022-07-28 16:46
  農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí),攤位的布局是影響格局的第一步,這一步一旦成型,就基本上決定了項(xiàng)目的攤位租金總收益。
 
  首先影響總租金的決定數(shù)據(jù)即是營(yíng)業(yè)面積利用率,也可直稱(chēng)得房率。
 
  營(yíng)業(yè)面積利用率(得房率)是什么
 
  即實(shí)際營(yíng)業(yè)面積/總建筑面積。與之相反的是公攤率,公攤率+得房率=100%。
 
  因?yàn)橛行У臓I(yíng)業(yè)面積才能產(chǎn)生效益,所以理論上得房率越高,可以產(chǎn)生租金收益的攤位面積(攤位數(shù)量)就越大。
 
  一、得房率的閾值
 
  通常來(lái)說(shuō),大部分市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積利用率都在50%-55%之間。
 
  這是因?yàn)椋虉?chǎng)消防設(shè)計(jì)規(guī)范、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范中有部分強(qiáng)制條款,對(duì)市場(chǎng)的通道寬度、出入口數(shù)量及寬度、配套用房的最小面積等,做出了明確規(guī)定。例如購(gòu)物主通道需不小于3米,次通道不小于2.5米,其它通道不小于2米,必須配備檢測(cè)室且面積不小于15平方米等。為了滿足例如以上的所有規(guī)范,則至少有45%的建筑面積需要規(guī)劃為通道、配套用房,如此便形成了得房率55%這個(gè)閾值。
 
  一味追求得房率的誤區(qū)
 
  為了提高出租收益,就要讓得房率最大化,盡量高于55%。部分市場(chǎng)項(xiàng)目的得房率可以做到接近58%或60%,甚至銷(xiāo)售型的市場(chǎng)可以做到得房率高于65%。
 
  誤區(qū)1:減小購(gòu)物通道寬度,拓寬攤島外輪廓
 
  設(shè)計(jì)規(guī)范、消防規(guī)范要求,主通道寬度不小于3米,為了提高得房率而把主通道、次通道寬度減少為1.5-1.8米的例子很多,這樣既可以提高得房率,又能讓購(gòu)物通道更加擁擠,顯得市場(chǎng)人氣旺盛,但會(huì)增加驗(yàn)收不通過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)。
 
 ?。ū疚慕谷魏无D(zhuǎn)載、摘錄行為,違者必究法律責(zé)任。)
 
  誤區(qū)2:減少購(gòu)物通道數(shù)量,合并多排攤島
 
 ?。ㄈ鐖D所示,取消所有攤位與攤位之間的縱向通道,只保留橫向通道,變相讓攤島變成長(zhǎng)條形狀,從數(shù)據(jù)上確提高了得房率,降低了公攤)
 
  把原本縱橫交錯(cuò)的購(gòu)物通道取消一部分,例如只保留橫向通道而取消所有的縱向通道,變相將攤位環(huán)島由正方形拉長(zhǎng)為長(zhǎng)方形,更有甚者直接讓攤島貫穿南北或東西的兩端,不留任何橫穿的通道,以此來(lái)提高得房率。這個(gè)辦法并不會(huì)與規(guī)范相抵觸,相對(duì)而言是不良后果最不明顯的做法,只是攤島越的長(zhǎng)度越長(zhǎng),越讓顧客失去購(gòu)物耐心,使得整體動(dòng)線規(guī)劃極不合理。
 
  當(dāng)然,為了減少公攤率,很多人可謂無(wú)所不用其極,除了以上兩個(gè)例子外,還有很多不計(jì)后果的做法,這些項(xiàng)目為了提高得房率所做的舉措大部分都與規(guī)范相沖突,或是以犧牲實(shí)用性為代價(jià)而減少公攤,最后無(wú)法通過(guò)監(jiān)管部門(mén)驗(yàn)收,不得不返工整改,徒耗錢(qián)糧。
 
  二、提高得房率、降低公攤率的合理舉措
 
  舉措1:共享理念
 
  以共享思維模式來(lái)解決配套功能,例如蔬菜整理間、熟食預(yù)進(jìn)間等,這些功能都是規(guī)范要求必須配備的,但我們可以在一定程度上以“借用”的思維來(lái)處理,多個(gè)蔬菜攤位共用一個(gè)整理間,兩個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房共用一個(gè)預(yù)進(jìn)間,既滿足了規(guī)范要求,又能節(jié)約空間,何樂(lè)而不為呢?
 
 ?。ㄈ鐖D所示,為4個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房,共用2個(gè)預(yù)進(jìn)間的巧妙規(guī)劃。相對(duì)于每個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房分別設(shè)置預(yù)進(jìn)間的標(biāo)準(zhǔn)化做法,節(jié)約了2個(gè)預(yù)進(jìn)間的公攤面積)
 
 ?。ū疚慕谷魏无D(zhuǎn)載、摘錄行為,違者必究法律責(zé)任。)
 
  舉措2:減小必須配套的功能用房,取消非必要的功能用房
 
  檢測(cè)室、休息區(qū)等功能,這些都是市場(chǎng)設(shè)置規(guī)范所要求必須配套的,但應(yīng)該認(rèn)真研讀規(guī)范,在滿足規(guī)范的前提條件下,盡可能不造成面積的過(guò)度浪費(fèi)。例如部分地區(qū)的檢測(cè)室要求面積達(dá)到15平方米,休息區(qū)至少設(shè)置2處,那么我們的檢測(cè)室就嚴(yán)格按照15平方米進(jìn)行設(shè)計(jì),休息區(qū)因?yàn)槲醋髅娣e要求,故只需選擇2處非黃金位置,設(shè)置一排座椅即可,既符合規(guī)范,也滿足了顧客休息所需。
 
  舉措3:充分利用每一寸空間
 
  經(jīng)營(yíng)死角、扶梯下方、出入口公共過(guò)道側(cè)面,這些區(qū)域都是容易被忽視的空間,提高空間利用率就是提高得房率,降低公攤率的本質(zhì)辦法。
 
 ?。ㄈ鐖D所示,自動(dòng)扶梯下方的傾斜空間,被充分利用,右側(cè)規(guī)劃了一間店面、左側(cè)規(guī)劃了一間配套用房)
 
  三、得房率與合理化經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)
 
  一味追求高得房率,很容易實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)上的理想狀態(tài),但無(wú)疑是對(duì)合理經(jīng)營(yíng)的放棄,一個(gè)擠滿了商鋪,購(gòu)物通道匱乏,缺少配套設(shè)施的市場(chǎng),一定是相對(duì)不利于經(jīng)營(yíng)的,容易在開(kāi)業(yè)后短期內(nèi)生意轉(zhuǎn)冷、一蹶不振。
 
  只追求合理經(jīng)營(yíng),忽視得房率,忽視商業(yè)面積的占比,也不可取,猶如飲鴆止渴,雖爭(zhēng)取了所謂長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng),但這是天真的理想鄉(xiāng)。不建立在效益基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng),又如何能夠長(zhǎng)久。
 
  為了兼顧效益與長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng),在得房率取舍時(shí),就不得不兼顧規(guī)范、購(gòu)物舒適度、單個(gè)攤位單元的劃分。銷(xiāo)售類(lèi)的項(xiàng)目則還必須考慮單個(gè)攤位的總價(jià)在可接受范圍內(nèi),例如攤位不超過(guò)12萬(wàn)元/個(gè),營(yíng)業(yè)房不超過(guò)30萬(wàn)元/個(gè)的總價(jià),那么就要求對(duì)單元面積的設(shè)置需權(quán)衡其上限,不可突破總價(jià)。
 
  綜上所述,我更建議公益為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目,把得房率控制在45-55%之間為宜;若為實(shí)現(xiàn)效益最大化,則應(yīng)把得房率爭(zhēng)取提高至55-59%之間較為合適。
 
  世上沒(méi)有相同的兩片樹(shù)葉,也不會(huì)有完全可以套用的法則,每個(gè)市場(chǎng)都有著其自身的特點(diǎn),取之于民、用之于民是永遠(yuǎn)不變的主旨。
 
 ?。ū疚慕谷魏无D(zhuǎn)載、摘錄行為,違者必究法律責(zé)任。)